B-Plan „Phoenix“ ist beschlussreif

(sbr) Der neue Bebauungsplan für das Phoenixgelände ist fertig, demnächst liegt er dem Hildesheimer Stadtrat zum Beschluss vor. Eine letzte Hürde, die Unterzeichnung des zugehörigen städtebaulichen Vertrags zwischen der Stadt und dem Investor Hanseatic Group muss vorher noch genommen werden.

Ein Berg von Papieren dokumentiert das aufwändige Bauleitverfahren für das ehemalige Industriegelände. Sieben Fachgutachten wurden von Firmen außerhalb der Hanseatic Gruppe erarbeitet; eine verkehrstechnische Untersuchung, ein schalltechnisches Gutachten, ein Grünordnerischer Fachbeitrag des Moritzberger Landschaftsarchitekten Uwe Michel und der Bodensanierungsplan des Büros Dr. Pelzer & Partner gehören dazu.

Ein schwieriges Unterfangen: Der Bebauungsplan „Phoenix“ soll die Sanierung des Industriegeländes, die Stärkung der Dingworth-Einkaufsstraße, Belange des Naturhaushaltes und wirtschaftliche Interessen der Investoren unter einen Hut bringen

Bis auf den besonders umfangreichen Bodensanierungsplan sind alle Beschlussvorlagen für den Bebauungsplan HW 300 im Internet einsehbar unter www.stadt-hildesheim.de.

Der Bebauungsplan gilt für das gesamte ehemalige Phoenixgelände, darüber hinaus für die Pippelsburg und Teilbereiche der Maschstraße, für die Pappelallee mit Einmündung in die Schützenwiese und für das Eckhaus Dingworth-/Bergmühlenstraße. Das Kernstück des B-Plans ist die Umwandlung einer gewerblichen Fläche in ein „Sondergebiet“ für den Einzelhandel im Süden, ein „Allgemeines Wohngebiet“ im Norden und „Mischgebiete“ in Rand- und Übergangsbereichen.

Von der Pappelallee zur Elzer Straße wird eine neue Straße durch das „Sondergebiet“ gebaut – zur Erschließung und zur Entlastung für die Dingworthstraße. Die Straße Pippelsburg wird nach Norden und Süden verlängert. Im Norden wird sie an die Maschstraße angebunden – die Möglichkeit der direkten Einmündung in die Straße nach Himmelsthür wurde geprüft, aber als „verkehrstechnisch nicht möglich“ verworfen. Wegen der Nähe der Ampelanlage an der Elzer Straße wäre hier nur das Rechtsabbiegen möglich gewesen. Im Süden wird die Pippelsburg bis in das „Sondergebiet“ verlängert und endet dort in einem Wendehammer. Dadurch erschließt sie die Grundstücke an der vorderen Maschstraße von hinten und macht die Bebauung der Gärten möglich.

Das „Sondergebiet“ ist durch die über hundertjährige industrielle Produktion so stark mit Schadstoffen belastet, dass der Boden noch stärker als bisher – bis zu 90 Prozent – versiegelt werden soll, damit nicht weitere Schadstoffe durch Regenwasser ins Grundwasser eingespült werden. Für die Bauten sind hier zum Teil Sondergrenzen festgesetzt, um den städtebaulichen Absichten und dem erhaltenswerten Baubestand Rechnung zu tragen. Das Verwaltungsgebäude an der Bergmühlenstraße und die Paschenhalle jenseits des Kupferstrangs stehen unter Denkmalschutz. Das Kesselhaus und der Schornstein der ehemaligen Gummifabrik werden ausdrücklich zur Erhaltung bestimmt, um die charakteristische Ansicht des Geländes zu erhalten und an seine Geschichte zu erinnern. Bauliche Veränderungen an diesen Gebäuden sind genehmigungspflichtig.

Industrie-Altlasten im Verbund mit prachtvollem alten Baumbestand – die Kaukasische Flügelnuss beim Kesselhaus bleibt erhalten

An die Einmündung der neuen Phoenixstraße in die Elzer Straße schließt nach Norden ein „Quartiersplatz“ an – als neues Zentrum und Verbindungsglied für das neue und das alte Einkaufszentrum, das Phoenixquartier und die Dingworthstraße. Zum Schutz des vorhandenen örtlichen Einzelhandels werden im „Sondergebiet Einzelhandel“ eine ganze Reihe „innenstadtrelevante Sortimente“ ausgeschlossen, das heißt sie sind in den neuen Phoenix-Märkten nur als Randsortimente mit höchstens 15 Prozent Fläche des jeweiligen Kernsortiments erlaubt. Insgesamt sind drei Einzelhandelsbetriebe zulässig: ein Lebensmitteldiscounter mit maximal 900 Quadratmetern Verkaufsfläche, ein Lebensmittelvollsortimenter mit 2.100 Quadratmetern und ein Einzelhandelsbetrieb mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten von 700 Quadratmetern. In den Mischgebieten am Quartiersplatz und an der Paschenhalle werden Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Nur ansässige Firmen dürfen Eigenwerbung betreiben; Fremdwerbung – insbesondere großflächige – würde sich in gestalterischer Hinsicht und für die Geschäftsstruktur in der Dingworthstraße nachteilig auswirken.

In den neuen Wohnungsbaugebieten dürfen Häuser mit zwei bis vier Vollgeschossen (GBG-Häuser Maschstraße/Pippelsburg) entstehen. In den Privatgärten hinter der Maschstraße sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.

Der Bodensanierungsplan zum B-Plan setzt im Detail fest, wie mit den Schadstoffbelastungen auf dem Gelände umgegangen werden muss, um gesundes Wohnen und Arbeiten zu ermöglichen. An drei „Hot Spots“ aus der industriellen Produktion – an einem sind die Gifte bis ins Grundwasser vorgedrungen – wird das belastete Erdreich ausgekoffert. Andere Maßnahmen sind das Umschichten von belastetem Innersteauelehm oder das Auffüllen mit unbelastetem Mutterboden in unterschiedlich dicken Schichten – je nachdem, ob darüber ein Parkplatz, ein Spielplatz oder ein Wohnhaus entstehen soll.

In allen Bereichen des Plangebietes werden durch bauliche Verdichtung Grünflächen verloren gehen: im „Sondergebiet“ zum Schutz des Bodens und des Grundwassers, im mittleren Bereich durch mehrgeschossigen Wohnungsbau auf Aufschüttungen aus der industriellen Nutzung, im Norden durch Geschosswohnungsbau in ehemaligen Kleingärten, die durch die Innersteüberschwemmungen mit Schwermetallen aus dem Harzer Bergbau belastet sind. Einfamilienhäuser mit Hausgärten sind wegen dieser Belastungen nicht angebracht. Zusätzlich werden Maschstraße und Pippelsburg stärker bebaut als bisher. Dem Problem der industriellen Altlasten vom Moritzberg und aus dem Harz wird mit derselben Strategie begegnet wie dem Wunsch der Investoren GBG und Hanseatic nach wirtschaftlicher Ausnutzung des Geländes: Bebauung und Versiegelung heißt die Lösung.

Hinter der Paschenhalle ist eine Fläche für die Entwicklung von Boden und Natur reserviert

Fotos (3): Sabine Brand

Für diese Eingriffe in die Natur und die Zerstörung von Lebensräumen für Pflanzen und Tiere setzt der Grünordnerische Fachbeitrag zum B-Plan Ausgleichmaßnahmen fest. Denn: Trotz über 130 Jahren Gummiverarbeitung auf dem Gelände und Schadstoffen aus Hunderten von Jahren Bergbau im Harz hat sich hier eine angepasste Flora und Fauna entwickelt. Das Grün-Gutachten listet den Bestand an zum Teil großen alten Bäumen auf, die das ehemalige Industriegelände prägen. Es zeigt die Bedeutung der früheren Kleingärten im Norden für besonders geschützte Schmetterlinge, gefährdete Hummel-Arten, Heuschrecken und Wildbienen. Es benennt den Wert der Gehölze und der Grünflächen – besonders seit sie verwildern – für viele Tiere und den positiven Einfluss der Vegetation auf das Stadtklima. In einem der Werksgebäude befindet sich seit Jahren eine Brut- und Aufzuchtstätte von Turmfalken, einer streng geschützten Tierart. Das Gebäude bekommt dadurch eine hohe ökologische Bedeutung!

99 Bäume hat Landschaftsarchitekt Michel auf dem ehemaligen Werksgelände gezählt, 28 davon stehen als heimische Laubbäume mit einem bestimmten Stammumfang unter dem Schutz der Hildesheimer Satzung zum Schutz von schützenswerten Landschaftsbestandteilen, 15 weitere sind aufgrund ihrer Größe zusätzlich schützenswert, eine alte Eiche vor dem Verwaltungsgebäude an der Bergmühlenstraße ist ein Naturdenkmal. Nicht alle Großbäume, die es wert sind, können bei den kommenden Abbrucharbeiten und der geplanten dichten Bebauung überleben: 23 sind laut Festsetzung im B-Plan zu erhalten. Für jeden gefallenen heimischen Laubbaum muss pro angefangene 30 Zentimeter Stammumfang ein neuer gepflanzt werden. Als Ausgleich für sonstigen zerstörten Baumbestand ist pro 1.000 Quadratmeter Grundstücksfläche ein neuer Baum festgesetzt, für die Pappelallee je einer pro 15 Meter straßenlänge. Für die Eingriffe in die Lebensräume von Brutvögeln in den alten Kleingärten müssen heimische, möglichst dornige Sträucher in der Nordspitze des Phoenix-Areals und anderen Randbereichen gepflanzt werden. Als Ausgleich für die Zerstörung von Krautbeständen, dem Lebensraum von Insekten, sind Dachbegrünungen auf den Flachdächern der Neubauten vorgesehen. Alle Ausgleichmaßnahmen sollen möglichst vor Ort im Plangebiet erfolgen – wenn das nicht möglich ist, steht eine Ausgleichfläche an der Domäne Marienburg zur Verfügung.

Als öffentliche Grünfläche ist im B-Plan „Phoenix“ das „grüne Rückgrat“ des Plangebiets den Kupferstrang entlang festgesetzt, dazu ein Bereich am Übergang vom „Sondergebiet“ zum Wohngebiet mit altem Kastanienbestand, der Randbereich der Pappelallee und hinter den letzten Häusern der Maschstraße ein Kinderspielplatz. Nördlich der Paschenhalle wird ein Gebiet von etwa 740 Quadratmetern festgesetzt, das nur dem Schutz, der Pflege und der Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dient. Damit soll laut Begründung der Planer „ein Ausgleich für Eingriffe in den Naturhaushalt geschaffen werden, die durch diesen Bebauungsplan ermöglicht werden“.